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2月14日，美凯龙(601828.SH)发布对(dui)上交所关于业绩(ji)预告相关事项的羁系工作函的回复通告。通告显(xian)示，上交所针对(dui)美凯龙的业绩(ji)预告提出2个成绩(ji)，包括(kuo)投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价更改的原因、公(gong)道性，以及其他资产(chan)减值损(sun)失(shi)的依据、原因、公(gong)道性。
美凯龙此前发布的业绩(ji)预告显(xian)示，公(gong)司对(dui)所持有的投资性房(fang)地产(chan)项目举行公(gong)道代价更改损(sun)失(shi)的调整，触及金额约126亿~215亿元；公(gong)司根据各(ge)项资产(chan)最(zui)新(xin)可回收情(qing)况初步(bu)测算，计提相应的减值准备约45亿~57亿元。
对(dui)于投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价更改，羁系函请求公(gong)司连系所处行业和市场环境变化、谋划状况等，说明三点：第(di)一，投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价下(xia)跌的原因和公(gong)道性，与(yu)收入和出租率下(xia)滑程度的匹配性；第(di)二，报告期(qi)投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价更改的公(gong)道性；第(di)三，前期(qi)公(gong)道代价确认是否充足(zu)。
美凯龙称，公(gong)司2025年投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价大(da)幅度下(xia)降，首(shou)如果公(gong)司行业和市场环境一连两年的显(xian)著变化，以及公(gong)司近两年业绩(ji)的大(da)幅颠(dian)簸带来的预期(qi)变化导致。作为家(jia)居零(ling)售范畴的领军(jun)企业，美凯龙的谋划表现与(yu)房(fang)地产(chan)行业的景气宇高度相关。国家(jia)统计局数据显(xian)示，2023年~2025年时代，全国房(fang)地产(chan)开发投资一连三年同比显(xian)著下(xia)降，个中2023年同比下(xia)降了9.6%，2024年同比下(xia)降了10.6%，2025年同比下(xia)降了17.2%。2023年~2025年家(jia)居建(jian)材需求疲软，也导致公(gong)司一连三年租赁及管(guan)理收入的显(xian)著下(xia)滑，由2022年度的78.68亿元下(xia)降至2025年度估计的48.82亿元。
管(guan)理层租金代价修(xiu)复预期(qi)减弱是本次公(gong)道代价大(da)幅下(xia)调的核心驱动因素。跟着2025年全年的房(fang)地产(chan)统计数据出台，以及公(gong)司2025年度实际谋划数据的呈现，支撑投资性房(fang)地产(chan)估值的租金代价修(xiu)复预期(qi)发生了根本性的转变，直接导致了本年度公(gong)道代价下(xia)调幅度远(yuan)超(chao)过往年度程度。管(guan)理层在本年度对(dui)于租金增长率从“短期(qi)政策刺激下(xia)的修(xiu)复”调整为“中长期(qi)内于当前低位企稳(wen)”。
基于宏观环境变化、时代谋划数据疲软以及中长期(qi)行业转型压(ya)力三重因素配合(he)影响，美凯龙下(xia)调投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价。美凯龙称，全部过程遵循了公(gong)认的管(guan)帐准则(ze)和评估规范，租金增长预期(qi)的调整具有充足(zu)的商业实际和数据支撑，管(guan)帐处置惩罚及时、审(shen)慎。此次调整使公(gong)司财务(wu)报表越发实在、公(gong)道地反应了行业深(shen)度调整期(qi)公(gong)司核心资产(chan)的当前代价，有利于维护财务(wu)报表的可靠性和投资者的长远(yuan)利益。
关于前期(qi)公(gong)道代价确认是否充足(zu)，美凯龙表示，公(gong)司2023年、2024年及2025年前三季度已累计确认公(gong)道代价净损(sun)失(shi)信61亿元，体现了管(guan)帐处置惩罚的谨慎性，并未外行业下(xia)行初期(qi)高估资产(chan)代价。公(gong)司在其时刺激政策的配景下(xia)，基于实际租金单价、出租率及市场调研数据，采用的评估参数是公(gong)道的，其确认的公(gong)道代价更改反应了其时市场共识下(xia)的最(zui)佳估计。
此外，对(dui)于其他资产(chan)计提相应的减值准备约45亿~57亿元，该项调整首(shou)如果连系土地平整收益权(quan)及项目开发付(fu)出、长期(qi)股权(quan)投资、财务(wu)资助、应收账款和合(he)同资产(chan)等各(ge)项资产(chan)最(zui)新(xin)的可回收情(qing)况，对(dui)停止2025年末各(ge)类资产(chan)的可回收金额举行了初步(bu)测算的效果。美凯龙认为，根据企业管(guan)帐准则(ze)的划定，对(dui)各(ge)项资产(chan)的可回收情(qing)况举行了测算并举行了相应的管(guan)帐处置惩罚，计提减值准备的依据充足(zu)，并举行了恰当的管(guan)帐处置惩罚。
一位长期(qi)跟踪家(jia)居行业的分析人士表示，美凯龙对(dui)投资性房(fang)地产(chan)公(gong)道代价的下(xia)降以及各(ge)类减值准备的计提，账面调整符(fu)合(he)划定，但没有触及现金付(fu)出，没有影响公(gong)司持有物业创造(zao)现金流的能力，没有影响公(gong)司整体谋划的止跌企稳(wen)，以及没有改变公(gong)司出租率和谋划活(huo)动净流入已改进的现状。
当前，在新(xin)管(guan)理层的带领下(xia)，美凯龙适应国家(jia)“十五五”计划及新(xin)的市场环境，主动调整，将计谋定位升级(ji)为“家(jia)居生存新(xin)商业运营商与(yu)家(jia)居产(chan)业生态服务(wu)商”，聚焦(jiao)家(jia)居主业升级(ji)，同时拓展家(jia)居产(chan)业生态服务(wu)，打造(zao)第(di)二增长曲线，实现规模代价双(shuang)提拔。
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